As mais-valias imóveis são um termo que frequentemente surge no contexto da venda de propriedades. Muitas vezes, ao vendermos uma casa, podemos obter um lucro decorrente da transação. Contudo, esse lucro não é inteiramente isento de obrigações fiscais, uma vez que uma parte dele está sujeita ao Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS). Neste artigo, vamos explorar em detalhe o que são as “mais-valias” de um imóvel, como são calculadas e quais são as implicações fiscais a considerar.
1. O que são as Mais-Valias?
As mais-valias imóveis referem-se aos ganhos obtidos com a venda de uma propriedade, sejam estas positivas ou negativas. Este termo está associado a bens tangíveis, como imóveis, e a bens intangíveis, como ações. Quando vendemos uma casa, o lucro resultante dessa transação é então considerado uma mais-valia. Em termos simples, corresponde à diferença entre o preço de venda do imóvel e o preço de aquisição do mesmo.
2. Como calcular?
Calcular as mais-valias imóveis pode parecer uma tarefa complexa, mas é essencial compreender o processo. Para determinar o valor das mais-valias, aplica-se a seguinte fórmula:
Valor de Venda – (Valor de Aquisição * Coeficiente de Desvalorização da Moeda) – Encargos com Compra e Venda – Encargos de Valorização do Imóvel (nos últimos 5 anos).
Os “encargos de valorização do imóvel” englobam despesas como melhorias realizadas na habitação, tais como a instalação de sistemas de aquecimento central. Os “encargos com compra e venda” incluem despesas como o pedido de um certificado energético, taxas de registo predial, impostos, custos de escritura, assim como comissões pagas a empresas imobiliárias, caso aplicável.
3. Qual a tributação das Mais-Valias?
O valor das mais-valias imóveis está sujeito a tributação no IRS, mas apenas 50% do lucro é considerado para efeitos de cálculo do imposto. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
É importante destacar que o IRS é um imposto anual, o que significa que, se vender um imóvel em 2023, terá de incluir essa transação na declaração de IRS do ano correspondente, a ser entregue em 2024. Todos os detalhes relacionados com as “mais-valias” imóveis devem ser declarados no anexo G do IRS, a menos que exista uma isenção de tributação.
4. Quais as isenções?
Existem algumas situações em que é possível beneficiar de isenções das mais-valias imóveis. A mais comum é a isenção relacionada com o reinvestimento do valor da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente. No entanto, em 2023, novos requisitos foram acrescentados a esta isenção:
- A propriedade vendida deve ter sido a residência própria e permanente do contribuinte ou da sua família, comprovada pelo domicílio fiscal correspondente, pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda;
- Os contribuintes não podem ter usufruído deste regime de isenção no ano em que obtiveram os lucros e nos três anos anteriores, a menos que possam demonstrar, durante um procedimento de liquidação, que o não cumprimento desta condição se deveu a circunstâncias excecionais.
É importante notar que, se optar pelo reinvestimento, este deve ser realizado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel para que a isenção se aplique. Caso não se reinvistam as mais-valias imóveis na compra de outra casa, deverá então declarar no IRS:
- despesas com obras;
- melhoria da habitação;
- substituição de janelas;
- custos de emissão de certificado energético;
- IMT;
- despesas com escrituras.
5. O que são as Menos-Valias e qual a tributação anual?
É importante mencionar que, se a venda de um imóvel resultar em prejuízo em vez de lucro, estamos, portanto, perante uma “menos-valia.” Neste caso, a menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos. A tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Portanto, se vender dois imóveis e obter uma mais-valia em um e uma menos-valia no outro, a diferença entre os dois (ou seja, o saldo) será o valor sujeito a IRS.
6. Saiba sobre “Mais Habitação”
Ao abrigo do pacote “Mais Habitação”, as vendas de terrenos para construção ou de habitações secundárias concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 são isentas da aplicação das mais-valias desde que o valor obtido seja reinvestido na amortização do capital em dívida em contratos de crédito à habitação própria e permanente, seja do vendedor ou dos seus descendentes, nos três meses seguintes à venda.
Caso não reinvista o valor total, é aplicada uma isenção parcial, e qualquer valor usado para liquidar empréstimos não é descontado da mais-valia. As vendas efetuadas antes de outubro de 2023 têm três meses após essa data para cumprir as condições. Mas atenção que esta isenção não se aplica à venda de terrenos rústicos ou de habitação própria e permanente.
Os processos de venda e compra de casas podem parecer complexos. Por isso, quando precisar de ajuda, entre em contacto com um profissional da agência Veigas mais próxima de si.